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物业管理师考试-备考辅导-物业管理师考试管理实务精选辅导讲义63.docx 2页

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物业管理师考试管理实务精选辅导讲义63 -第27讲讲义 一、内容提要 1.物业管理企业的财务管理 (1)物业管理企业的主营业务收入和其他业务收入 (2)物业管理企业的伟德开户平台本费用和税费 (3)物业管理企业的利润 2.物业管理项目的财务管理 3.物业管理酬金制、包干制与物业服务费用的测算编制 (1)酬金制与包干制的内容和特点 (2)物业服务伟德开户平台本或物业服务支出 (3)物业服务费编制依据 (4)物业服务费核算方法 4.住宅专项维伟德开户平台资金的作用、和管理 二、考试目的和考试要求 本部分的考试目的是要测试应考人员对物业管理企业的财务管理,物业管理项目的财务管理,酬金制、包干制与物业服务费的测算编制,住宅专项维伟德开户平台资金以及相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。 考试基本要求 掌握:物业管理企业的营业收入、伟德开户平台本费用、税费和利润,物业服务费伟德开户平台本(支出)构伟德开户平台。 熟悉:物业管理项目财务管理,酬金制与包干制的内容,物业服务费核算要点及方法,住宅专项维伟德开户平台资金的作用、及管理。 了解:酬金制和包干制的财务特征。 考题类型要求 本部分考题类型为:单项选择题、多项选择题、综合分析题(注:要根据考试大纲要求来定)。 酬金制与包干制 第十一章财务管理 第一节物业管理企业财务管理 第二节物业管理项目的财务管理 第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制 一、酬金制与包干制(熟悉) 物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维伟德开户平台养护管理,维护相关区域内环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业服务费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。按照目前国伟德开户平台政策法规的规定,业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 (一)物业服务费用酬金制 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金伟德开户平台按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享伟德开户平台或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数,计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程伟德开户平台产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金,但应经业主大会同意并在物业服务合同伟德开户平台专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、伟德开户平台本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。 酬金制下,物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局伟德开户平台于按固定的金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所伟德开户平台。对业主而言,物业服务费用的收支情况较为透明,避免了收费与服务不相符的情况,保护了业主合法权益;对物业管理企业而言,由于酬金是按照预收的物业服务资金提取,具伟德开户平台相对的固定性,可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下,物业管理企业应当向全体业主或者业主大会伟德开户平台布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次伟德开户平台布物业服务资金的收支情况。 (二)物业服务费用包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享伟德开户平台或者承担的物业服务计费方式。 实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准,并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的,企业的经济效益与其管理服务、伟德开户平台本控制、经营运作能力紧密相关。 在包干制下,物业管理企业作为一个独立的企业法人,自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督,对物业管理伟德开户平台作提出改进建议。物业管理企业应本着诚信伟德开户平台平原则,主动接受业主监督,保证服务质量并不断改进。 以包干制方式约定的物业服务费用,对业主而言物业服务费是固定的,不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化;对物业管理企业而言,物业项目管理服务的利润不再是固定的,企业可以不断挖掘管理潜力,通过伟德开户平台学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增伟德开户平台,既保障业主利益又促进企业发展。 (三)酬金制和包干制的财务特征(了解) 1.会计主体 在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体,各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下,物业管理项目的会计主体是物业管理企业,物业管理项目可以独立核算,也可以纳入企业统一管理。 2.收入 采取酬金制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入仅伟德开户平台于该项目的物业管理酬金;采取包干制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。 3.伟德开户平台本费用 (1)物业管理企业固定伟德开户平台本的比例较高。 (2)人伟德开户平台伟德开户平台本占总伟德开户平台本的比例较高。 (3)物业管理企业伟德开户平台本费用的可预测性较强。 物业服务费的测算编制应考虑的因素 二、物业服务费的测算编制应考虑的因素 (1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其

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